実家の空き家相続で起きやすいトラブルとは？相続後に実家を空き家にしないための対処法を解説

相続した実家が空き家化すると起きる主なトラブル

相続した実家をそのまま空き家として放置すると、建物の老朽化が早く進みやすくなります。
換気や通水が行われない住まいは、湿気やカビ、木部の腐朽が進み、台風や地震の際に倒壊や部材の落下につながるおそれがあります。
国土交通省の資料でも、構造部材の破損や腐朽などが見られる状態は、放置すると倒壊や飛散など保安上の危険をもたらすと位置付けられています。
適切な管理を怠ることで、持ち主自身だけでなく通行人や近隣にも思わぬ危険を及ぼす点を理解しておく必要があります。

また、庭木や雑草の管理が行き届かなくなると、枝や草が道路や隣地へ越境し、通行の妨げや日照の悪化などを招くことがあります。
景観が悪化した空き家は、周辺の不安感を高め、不法投棄や不審者の侵入など防犯面でのリスクも指摘されています。
こうした状況が続くと、近隣から自治体へ苦情が寄せられたり、持ち主に直接連絡が入ったりする場合も少なくありません。
万一、落下物や越境した樹木などが原因で第三者に損害を与えた場合には、賠償責任を問われる可能性もあります。

さらに、空き家であっても土地や建物には固定資産税がかかり、草刈りや清掃、修繕などの管理費用も継続的に発生します。
総務省統計局の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は増加傾向が続き、直近の速報でも空き家率は13.8％と過去最高を更新しており、空き家問題の深刻さがうかがえます。
適切な管理が行われていない空き家は、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき「特定空家等」に認定されることがあり、その場合は指導や勧告、行政代執行とともに固定資産税の優遇が外れるなどの不利益を受ける可能性があります。
相続した実家を空き家のまま放置することで、経済的負担と法的リスクの双方が高まる点に注意が必要です。

実家の空き家相続で揉めやすいポイントと事前確認事項

実家の空き家を相続すると、相続人が複数いる場合は共有名義となることが多く、誰が住むのか、売却するのかなどの方針で意見が分かれやすくなります。
民法では、共有不動産の管理や処分には原則として共有者全員の合意が必要とされており、1人でも強く反対する相続人がいると話し合いが長期化しがちです。
また、遺言がない場合は遺産分割協議書を作成して不動産の持ち分を決める必要がありますが、その場面でも感情的な対立が生じることがあります。
そのため、誰がどの程度の持ち分を取得するのか、将来の利用方針まで含めて、相続開始前から家族で話し合っておくことが重要です。

相続した不動産については、不動産登記法の改正により相続登記の申請が義務化され、施行日は2024年4月1日とされています。
法務省の案内によると、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があり、期限内に申請しない場合は過料の対象となる可能性があります。
すでに以前の相続で取得しているのに登記をしていない場合でも、2027年3月31日までに登記申請を行うことが求められています。
名義が被相続人のまま放置されると、空き家の管理や売却を進めにくくなるだけでなく、さらに次の相続が発生して相続人が増え、権利関係が複雑化しやすくなります。

相続した実家が空き家になっている場合、日常的な管理を誰が担うのか、固定資産税や修繕費などの費用をどのように分担するのかを明確にしておくことが大切です。
国土交通省の調査でも、相続した空き家では、管理や費用負担の方針が定まっていないことがトラブルや放置の一因となっていることが指摘されています。
管理を担う人が決まっていないと、庭木の手入れや建物の点検が行き届かず、近隣からの苦情や損害賠償問題に発展するおそれもあります。
そのため、相続人同士で早めに役割分担や費用負担のルールを話し合い、書面に残しておくことが望ましい対応といえます。

相続した空き家を「活かす」「手放す」判断の整理

相続した空き家をどうするか考える際には、まず自分や家族が住む可能性を冷静に確認することが大切です。
生活拠点を移すのか、週末だけ滞在するのかなど、利用頻度やライフスタイルとの相性を具体的にイメージすると判断しやすくなります。
また、通勤や通学の負担、将来の介護や医療へのアクセスなども含めて、長期的な暮らし方の計画と照らし合わせて検討することが重要です。
このように「自分で使う前提」で整理してみると、残すべきかどうかの方向性が見えやすくなります。

自分で住まない場合でも、空き家を賃貸として貸し出す、短期利用に供するなど、建物を活かす選択肢があります。
ただし、賃貸として利用するには、安全性や衛生面、設備の不具合などを点検し、必要に応じて修繕や改修を行うことが欠かせません。
老朽化が進んでいる場合には、建物を解体し、更地として駐車場や資材置き場など別の用途で活用する方法も考えられます。
どの方法を選ぶにしても、維持管理にかかる費用と見込まれる収入のバランスを見ながら検討することが大切です。

空き家を維持することが難しい場合には、売却や相続放棄、土地のみを対象とする相続土地国庫帰属制度など、「手放す」方向の制度も理解しておく必要があります。
相続土地国庫帰属制度は、相続した土地を一定の条件の下で国に引き渡す仕組みですが、建物がある土地は原則として対象外とされており、事前に解体しておくことが求められます。
また、この制度を利用する際には、審査や負担金の納付が必要であり、全ての土地が必ず受け入れられるわけではない点にも注意が必要です。
売却や相続放棄も含め、どの手段が自分の経済状況や家族構成に合っているか、複数の選択肢を比較しながら整理していくことが重要です。

相続空き家トラブルを防ぐための具体的な進め方

相続した空き家で後々のトラブルを防ぐためには、まず現地の状態と権利関係を正確に把握することが重要です。
建物の老朽化や雨漏りの有無、敷地の境界標の状況を確認し、写真やメモで記録しておくと、その後の判断材料になります。
あわせて、法務局で登記事項証明書を取得し、名義や持分、住所表示などが実際の状況と一致しているかを確認します。
自治体の担当窓口に空き家の相談窓口が設けられている場合は、現地状況と所有者情報を整理した上で、早めに相談しておくと安心です。

次に検討したいのが、相続税や将来の売却時の譲渡所得に関する特例の有無です。
相続した空き家を一定の条件のもとで売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特別控除が設けられており、適用要件や期限を事前に確認しておく必要があります。
さらに、空き家の除却費や利活用を支援する補助制度や、固定資産税の負担軽減策など、自治体が独自に行っている支援もあります。
これらは国土交通省や自治体の公式情報で最新の制度内容を確認し、利用できるものを一覧にしておくと、今後の資金計画が立てやすくなります。

また、相続登記の申請義務化や、相続土地国庫帰属制度など、法律面での動きも踏まえた対応が欠かせません。
相続により所有権を取得した土地については、一定期間内の相続登記申請が義務とされており、放置すると過料の対象となる可能性があります。
管理が難しい土地については、要件を満たす場合に国庫へ帰属させる制度も用意されているため、法務局や専門家への相談も視野に入れて検討します。
地元の専門家や行政窓口に相談する際には、相続人の構成、登記情報、現地写真、今後の意向を整理した一覧表を持参すると、具体的な助言を受けやすくなり、相続空き家の扱いに関する不安の軽減につながります。

まとめ

相続した実家が空き家のままだと、老朽化や近隣トラブル、税金負担など、時間とともに問題が大きくなりがちです。
一方で、住む・貸す・活用する・手放すなど、早めに方針を決めれば選択肢も広がります。
当社では、現状の確認から相続・税金・売却や活用の検討まで、状況に合わせた進め方をご提案しています。
「何から始めればよいか分からない」という段階でも大丈夫です。
まずはお気軽にご相談いただき、一緒に最適な空き家・相続対策を整理していきましょう。