賃貸アパートの相続税対策は法人化と個人どちらが有利？比較のポイントを詳しく解説

賃貸アパートと相続税評価の基本整理

まず、賃貸アパートを所有する最大の特徴は、同じ金額の現金と比べて相続税評価額が低くなりやすい点です。
現金は額面どおりの価額で評価されますが、不動産は路線価や固定資産税評価額など、一般に実勢価格より低い水準を基準として評価されます。
さらに賃貸中の建物や土地は、借家人の権利がある分だけ評価額を調整する仕組みがあり、その結果として現金をそのまま保有する場合よりも相続税の負担が抑えられる傾向があります。
不動産を利用した相続税対策では、この「時価と評価額の差」をどのように活用するかが重要になります。

土地の相続税評価は、路線価方式または倍率方式により算出した価額を基準とし、自ら利用している宅地か、賃貸用の建物が建っている宅地かによって取り扱いが変わります。
賃貸アパートが建っている土地は、原則として「貸家建付地」として評価され、路線価等で求めた価額から借家人の権利に相当する部分を控除することになります。
建物についても、固定資産税評価額を基礎として「貸家」として評価し、借家権割合を反映させた評価額とする点が、自宅として利用している建物との大きな違いです。
このように、同じ不動産であっても、賃貸に出しているかどうかで相続税評価額が変わることを押さえておく必要があります。

既に賃貸アパートを所有している方が相続税対策を考える際には、物件そのものの評価だけでなく、借入金や現預金との全体バランスを把握することが重要です。
一般に、相続税の課税価格の計算では、相続財産の総額から借入金などの債務を控除できるため、賃貸アパート取得のための借入金が残っている場合、その残高も含めて検討する必要があります。
また、小規模宅地等の特例の適用可能性や、将来の売却・建替えの予定なども踏まえて、現金と不動産の比率が過度に偏っていないか確認することが大切です。
まずは現在の相続税評価額と債務残高を整理し、自分の資産全体がどのような構成になっているのかを客観的に把握するところから始めるとよいでしょう。

個人名義のまま行う相続税・所得税対策のポイント

まず、個人名義で賃貸アパート経営を行う場合、家賃収入は所得税と個人住民税の対象になります。
所得税は合計所得金額に応じて税率が段階的に高くなる累進課税が採用されており、課税所得が増えるほど税負担が重くなります。
一方で、個人住民税は原則として一律の税率が用いられるため、一定水準を超えると所得税側の負担感が特に大きくなります。
このように、賃貸収入が増えているオーナーほど、個人の税率構造を踏まえた対策検討が重要になります。

次に、個人名義のまま活用できる代表的な節税策として、青色申告特別控除があります。
不動産所得について必要な帳簿を備え、要件を満たして青色申告を行うことで、最大で65万円までの青色申告特別控除や、要件に応じて55万円または10万円の控除が適用されます。
また、建物部分について減価償却費を計上すれば、現金支出を伴わずに所得を圧縮する効果が期待できます。
加えて、毎年の暦年贈与の基礎控除枠を利用し、配偶者や子どもに資金を贈与して将来の相続財産を計画的に移転する方法も検討材料となります。

一方で、個人所有のまま行う対策には、いくつかの限界とリスクも存在します。
第一に、高額な賃貸収入が続くと、累進税率により所得税・住民税の合計負担が法人の場合と比べて重くなりやすく、手取りが圧迫されるおそれがあります。
第二に、相続発生時には、賃貸アパートを含む全ての財産が相続税評価の対象となり、相続人の人数や取得割合によっては納税資金の確保が課題となります。
さらに、配偶者への不動産贈与に関する特例などは要件や上限額が定められており、将来の家族構成や承継の希望を踏まえた長期的な設計が欠かせません。

賃貸アパートを法人化する相続税対策の仕組み

賃貸アパートを法人に移す代表的な方法としては、現物出資や売買による移転が用いられます。
いずれの場合も、家賃の受取主体を個人から法人へ変更し、賃貸借契約書や賃料の振込口座を法人名義に整える必要があります。
さらに、管理委託契約を活用して、個人がオーナーとして法人に管理を任せ、法人が家賃収入を受け取る形をとることもあります。
どの方法を選ぶかによって、譲渡所得税や登録免許税、不動産取得税などの負担が異なるため、事前に税負担と資金計画を確認しておくことが大切です。

法人化後は、家賃収入が法人の所得となり、法人税や地方法人税などの対象になります。
法人税率は、一定の所得区分ごとに段階的に定められており、中小規模の所得水準では、個人の高い所得税率よりも負担が軽くなる場合があります。
また、役員報酬として経営者や家族に給与を支払うことで、所得を分散させ、個人単位の所得税と法人税を組み合わせて全体の税負担を抑えることが期待できます。
さらに、将来の相続においては、賃貸アパートそのものではなく、法人の株式を評価対象とすることで、収益性や配当水準を踏まえた株式評価を通じて相続税対策を図ることが可能です。

一方で、法人化には会社設立費用や登記費用、毎期の申告・決算に関する専門家報酬など、継続的なコストが発生します。
また、相続税における「3年以内取得財産の加算」など、短期間での名義変更や持株移転に関わる規定にも注意が必要であり、安易な資産移転はかえって課税上の不利益につながるおそれがあります。
加えて、法人名義の不動産は、金融機関からの融資姿勢や保証人の要否など、資金調達の条件にも影響します。
このように、法人化は節税面だけでなく、運営コストや資金繰り、将来の承継方法まで含めて総合的に検討することが重要です。

個人と法人化の比較で見る「向いている人」と相談のタイミング

まず、個人のまま賃貸アパート経営を続ける場合と、法人化して家賃収入を法人に移す場合とでは、税率構造が大きく異なる点を押さえておくことが大切です。
個人の所得税は、課税所得が増えるほど税率が上がる累進課税で、国税庁の速算表では税率が5％から45％まで7段階に分かれています。
一方、法人税は一定の税率帯で課税されるため、所得がある程度以上になると個人より有利になりやすい反面、決算や申告など事務負担や専門家費用が増える傾向があります。
このように、税金だけでなく手間や将来の承継方法まで含めて比較することが、個人と法人の選択を検討する際の出発点になります。

次に、既に賃貸アパートを所有しているオーナーが、具体的にどの程度の規模で法人化を検討し始めるとよいかについて、近年の実務上の目安を確認しておきます。
不動産賃貸業の法人化に関する専門家の解説では、家賃収入から経費を差し引いた「不動産所得」が概ね500万円を超えるあたりから法人化を検討するケースが多いとされ、課税所得が800万円〜900万円を超える水準で本格的な節税効果が見込まれるとの整理も見られます。
ただし、本業の給与所得が高い場合には、個人の総所得が高い税率帯に達しやすくなるため、より早い段階で法人化を検討した方がよいこともあります。
このように、単なる家賃収入の総額ではなく、「経費控除後の所得水準」と「他の所得との合算」を踏まえた検討が欠かせません。

さらに、相続を見据えた承継方法や家族構成も、個人と法人のどちらが「向いているか」を左右します。
例えば、子どもが複数いて将来的に賃貸アパートを分けにくい場合、法人化して株式で承継する形にしておくと、持ち株割合で柔軟に分けやすいという観点があります。
一方で、法人化には設立費用や維持コスト、相続税評価や地代設定に関する専門的な論点も伴うため、所得水準が上がり始めた段階で、相続税や所得税に詳しい税理士などへ早めに相談し、家族の希望や将来の売却・承継イメージを整理しておくことが重要です。
その際には、現在の家賃収入・経費・借入金残高・家族構成などの資料を準備しておくと、より具体的な試算や比較がしやすくなります。

まとめ

賃貸アパートは、現金より相続税評価を抑えやすく、うまく活用すれば大きな節税効果が期待できます。
一方で、個人名義と法人化では、税率や手間、将来の相続設計が大きく変わります。
規模や収益、水準、家族構成によって「最適な形」は異なり、自己判断だけではリスクもあります。
当社では、現在の所有状況を丁寧にヒアリングし、個人継続と法人化の比較シミュレーションを行います。
相続や税金が少しでも気になった方は、お気軽にお問い合わせください。